Работа с договорами по недвижимости: на что смотреть в купле‑продаже, дарении и ренте (и какие пункты нельзя оставлять «по умолчанию»)

Шаблон договора — это старт, а не гарантия безопасности. В недвижимости «одинаковых» сделок не бывает: разные основания собственности, семья, доли, ипотека, маткапитал, несовершеннолетние. Ниже — универсальный чек‑лист, что обязательно адаптировать в трех популярных договорах: ДКП, дарение, рента.

- Предмет и идентификация объекта: кадастровый номер, площадь, доля, назначение — точь‑в‑точь как в ЕГРН.

- Порядок расчетов/передачи: «когда и за что» + подтверждения (платежки, акт, ключи).

- Гарантии и раскрытие информации: обременения, права третьих лиц, зарегистрированные, перепланировки, долги, споры.

- Ответственность и расторжение: основания, сроки, возврат денег, распределение расходов.

- Согласия/разрешения: супруг, опека, банк, нотариат; кто и когда их предоставляет.

Одаряемый согласился «оформить дарение», но фактически передал деньги наличными — чтобы «не платить налог». Позже даритель поссорился с одаряемым и обратился в суд: заявил, что договор дарения прикрывал продажу, а значит сделка притворная. В такой конструкции суд действительно может оценивать обстоятельства и переписку: если деньги передавались, а в договоре написано «безвозмездно», возникает риск признания сделки недействительной и возврата сторон в исходное положение (с отдельными последствиями по деньгам). Правильная логика: если есть встречное предоставление — оформляем продажу с безопасными расчетами; если цель — содержание пожилого родственника — рассматриваем ренту с детальным описанием обязанностей и доказательств исполнения. Тип договора — это ваша правовая броня.